싱가포르에서 임대 계약 시 외국인을 위한 필수 조건인 Diplomatic Clause(외교조항)에 대해 알아봅니다. 이 조항은 계약 기간 중 예기치 않은 상황(출국, 근무지 변경 등)으로 계약을 해지할 수 있는 권리를 보장하는 내용이지만 많은 분들이 이해하기 어려워하는 조항이기도 합니다. 본 글에서는 Diplomatic Clause의 의미, 적용 조건 및 예시 등을 살펴보도록 하겠습니다.
1. Diplomatic Clause(외교조항)란 무엇인가?
Diplomatic Clause(외교조항)는 싱가포르 임대 계약에서 외국인 임차인을 보호하기 위한 조항입니다. 이 조항은 임차인이 계약 기간 중 해외 발령, 조기 퇴사, 이민 등 예기치 못한 상황으로 싱가포르를 떠나야 하는 경우, 잔여 계약 기간의 월세 부담 없이 계약을 종료할 수 있도록 보장합니다. 단, 이 조항은 일정 조건을 충족해야만 발효됩니다. 보통 계약 기간이 1년 이상인 장기 계약에 적용되며, 계약 체결 시 협의가 필요합니다.
외교조항은 임차인에게 유리한 제도이지만, 집주인(Landlord) 입장에서는 새로운 세입자를 구할 시간을 보장받기 위해 최소 거주 기간과 사전 해지 통보 등의 조건을 설정됩니다. 즉 임차인의 권리와 임대인의 권리를 균형 있게 보호하기 위한 장치라고 할 수 있습니다. 단 외교조항은 조기해약(Early Termination)과는 다릅니다. 조기해약은 싱가포르 내에서 이동하거나 다른 사유로 인해 추가하는 특약이라면 외교조항은 특정 조건(싱가포르 출국)을 충족하면 추가 위약금 없이 계약을 종료할 수 있는 것이 특징입니다. 따라서 외국인 임차인은 계약 체결 전에 이 조항이 포함되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
2. Diplomatic Clause의 조건 및 기준
Diplomatic Clause가 적용되기 위해서는 몇 가지 조건과 기준을 충족해야 합니다. 주요 조건은 아래와 같습니다:
(1) 최소 거주 기간 (Minimum Stay :미니멈스테이)
임차인은 계약 체결 시 명시된 최소 거주 기간을 충족해야 합니다. 보통 계약 기간이 24개월인 경우, 최소 14개월의 거주가 요구됩니다. 예를 들어, 2년 계약 중 최소 12개월 이상 거주한 후 2개월 전에 해지 통보를 해야 외교조항을 발효시킬 수 있습니다. 이 최소 거주 기간을 충족하지 못하면 외교조항 행사 자체가 불가능하므로 유의해야 합니다.
( 2년 계약 중 최소 14개월분의 월세납부가 보장되어야 함을 의미)
(2) 사전 해지 통보 기간(Advance Notice :어드밴스 노티스)
임차인이 계약 해지를 원할 경우, 집주인에게 최소 2개월 또는 3개월 전에 서면으로 통보해야 합니다. 이는 집주인이 새로운 임차인을 구할 수 있는 시간을 제공하기 위함입니다. 해지 통보 기간은 계약서에 명시되며, 이를 준수하지 않을 경우 지연된 만큼의 추가적인 월세가 발생할 수 있습니다
(3) 사유 증빙 서류
Diplomatic Clause(외교조항)을 행사하려면, 계약 해지 사유를 증빙할 수 있는 서류가 필요합니다. 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같습니다. 이 서류들은 집주인이 요청할 경우 반드시 제출해야 합니다.
- 계약해지 통보시 사용 : 회사의 공식 발령서 또는 퇴사 통보서(Termination Letter)
- 계약해지 행사후 증빙용으로 제시 : 싱가포르 외국인 취업 비자의 취소 확인서 (Visa Cancellation)
(4) 보증금 환불
Diplomatic Clause를 통해 계약을 조기 해지하는 경우, 보증금(Deposit)은 일반적으로 임대 종료 14일 후에 반환됩니다.
단, 계약 조건에 따라 하기 내용이 차감될 수 있습니다.
- 마지막 월세: 해약통지 서신에 기재된 마지막날 기준으로 월별 혹은 일별 계산, 서신발행일자로부터 2개월분 월세
- 결함이나 하자(있다면): 수리비용
- 남은 기간에 대한 중개수수료 환불(일종의 위약금 개념)
3. Diplomatic Clause: 외교조항의 주요 내용 예시
Diplomatic Clause는 통상 아래와 같은 형태로 계약서에 명시됩니다:
"In the event the Tenant is required by their employer to be transferred outside Singapore or in the event their employment is terminated, the Tenant shall be entitled to terminate this tenancy by giving two (2) months’ written notice to the Landlord, provided that the Tenant has fulfilled a minimum stay of Twelve (12) months. Supporting documents from the Tenant’s employer confirming the transfer or termination shall be provided to the Landlord."
해석:
- 임차인의 고용주가 싱가포르 외 지역으로 발령을 받거나 고용이 종료될 경우, 임차인은 임대 계약을 해지할 권리를 가집니다.
- 단, 임차인은 최소 12개월 이상 해당 주거지에 거주해야 하며, 집주인에게 2개월 전에 서면 통보해야 합니다.
- 고용주의 공식 발령서 또는 고용 종료 확인서를 집주인에게 제출해야 합니다.
[예시]
- 2025년 4월1일부터 2년(총 24개월) 계약일 경우 2027년 3월 31일에 계약이 만료됩니다.
- 본 계약의 최소 거주기간은 12+2개월(노티스 포함 총 14개월)로 2026년 6월 1일 이후에 외교조항행사가 가능합니다.
- 긴급 발령으로 인해 2026년1월말에 귀국하게 되어 1월 25일 날 퇴거를 해야 한다면 실질적으로 외교조항 행사는 불가합니다. (최소거주기간을 충족하지 못함)
- 퇴거 후 인 1월 26일부터 중도해약이 발효되는 2026년 5월 31일까지 체류여부와 상관없이 월세가 납부되어야 합니다.
- 해약통지가 발효되는 6월1일의 두 달 전 즉, 2026년 3월 31일까지 해약통지가 완료하여야 합니다.
- 2026년 4월 1일부터 퇴거일인 5월 31일까지 2달간은 다음세입자후보를 찾기 위한 뷰잉(집 보기)에 협조하여야 합니다.
- 원래 계약기간에서 채우지못한 나머지 기간(총 10개월)에 대해서는 임대인이 중개인에게 지불한 중개수수료 금액을 일별 계산하여 환불하여야 합니다. (일종의 위약금 개념)
4. 계약서에 외교조항이 없을 경우의 대안
만약 임대 계약서에 Diplomatic Clause가 포함되어 있지 않다면, 아래의 대안을 고려할 수 있습니다:
- 계약 체결 전 조항 추가 요청: 임대 계약서를 작성하기 전, 외교조항을 포함해 달라고 요청하세요. 이는 싱가포르에서 일반적인 관행이며, 외국인 세입자(임차인) 일 경우 많은 집주인이 이를 수락합니다. 경우에 따라 최소 거주 기간을 단축하는 조건으로 협의할 수도 있습니다.
- 계약 양도(Lease Transfer): 새로운 임차인을 구해 계약을 양도하는 방법도 있습니다. 이는 집주인의 동의를 필요로 하며, 새로운 임차인과 계약 조건을 맞춰야 합니다. 다만 개인명의로 임대계약을 체결했을 경우, 양도가 어려운 경우도 있으며, 법인(회사) 명의로 계약을 체결했을 경우 계약은 유지되나 실제 거주인 변경(Occupier Change)을 시도해 보는 방법도 있습니다. 거주자 변경의 경우 입주민의 정보(여권이나 비자, 변경 통지)를 서면으로 사전에 통지해야 합니다.
- 계약 종료 협의: 추가적인 위약금을 지불하고 계약을 종료하는 방법도 있습니다. 하지만 이는 집주인과의 직접 협의를 통해 결정됩니다.
주의 :1년 계약의 경우 외교조항을 추가하기 어려운 경우도 간혹 있으니 반드시 계약체결 전에 확인이 필요합니다.
결론
Diplomatic Clause는 싱가포르에서 외국인 임차인을 위한 필수적인 임대 계약 조항으로, 예기치 않은 상황에서도 계약을 유연하게 종료할 수 있는 방법 중에 하나입니다. 하지만 이 조항의 조건과 절차를 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.
따라서 임대 계약 체결 전, 외교조항 포함 여부를 반드시 확인하고 필요에 따라 집주인과 협상하여 계약 종료 시 불필요한 분쟁을 예방하고, 보다 유연한 임대 계약을 체결할 수 있습니다.